佛山 大時代開演千套豪宅大鬥法
19盤將同期推售160平以上大戶型，業界稱銷售或會壓力山大
前一段時間，郭敬明執導的電影《小時代》著實火瞭一把。在佛山，面積較小的剛需類洋房，也成為上半年佛山樓市供需兩旺的主要支撐，而從8月開始，以大平層、復式洋房和別墅為代表，19個新盤新組團，將把佛山樓市帶入"大時代"。
這些項目普遍在產品素質上定位高端，走豪華路線。但業界分析指，豪宅市場整體承接力不足，或會導致市場冷熱不均。
貨量
超千套大戶型集中於八九月上市
未來一兩個月，如果你有意在佛山買房，五區為數眾多的豪宅項目、組團將與你不停地"打照面"。南都記者本周初步統計發現，今年八九月份，五區至少將有19個豪宅項目、組團推出。
在這19個計劃推出160平方米以上大平層或復式洋房，以及聯排別墅的樓盤中，"全新面孔"不算多，最為引人註目的兩個新項目敏捷·畔海禦峰、駿景·君臨名邸都是位於順德大良東區，而位於禪城南莊綠島湖板塊的綠島明珠，是禪桂中心區不多的全新項目。
而絕大多數計劃推出豪宅的樓盤，都以全新一期產品或者新組團面目登場。如嶺南天地計劃在9月推出全新以大戶型洋房為主的東華嘉苑3期，並在之後推出東華軒3期別墅組團，而中海千燈湖1號則於近期開放全新三期洋房，招商依雲天匯、美的廣場等片區標桿豪宅，則都將推出豪宅新品。
記者采訪中也發現，計劃近期加推豪宅的樓盤，在推貨上相對比較謹慎。多數項目都沒有確定最終的推貨量和開盤時間，顯得"頗為低調"，但記者以最保守估計，每一項目推出一棟兩梯兩戶的大平層洋房(通常30層高)，19個項目合計也將有過千套貨量。
選擇八九月推豪宅，在業內看來也是"順勢"之舉。合富輝煌佛山公司副總經理黃保華認為，傳統上臨近國慶檔都是豪宅市場的旺季，豪宅客戶在這個時候所面臨的經濟環境、手頭的預算相對較充裕，在此前，發展商利用剛需產品撬動市場盡瞭很大努力，到瞭這個階段，推一些豪宅是情理之中。長信房地產集團營銷總經理徐偉釗認為，從過去一段時間來看，豪宅市場供應量不是很大，而不少樓盤都規劃有這樣的產品，而現在則是銷售最好時機，發展商也不會拖到年底。
產品
大平層、復式洋房定位高端
南都記者統計中發現，在19個計劃推出豪宅產品的樓盤中，有多達12個項目計劃推出200平方米以上的大平層、復式洋房，不少項目的大平層、復式洋房越造越"豪"，希望在這場"豪宅爭奪戰"中脫穎而出。其中，順德的一些豪宅盤在產品上，更註重大尺度、大空間。以順德大良東區將推的全新項目駿景·君臨名邸為例，其計劃推出400-900平方米純復式豪宅，在市場上相當罕見，而位於北滘的豪宅盤美的·君蘭江山，除瞭推出410平方米大平層，還將推建築面積740平方米帶私傢泳池的復式單位。
如果以帶入戶的私傢泳池為衡量標準，僅僅在順德區就有至少3個這樣的豪宅項目。這包括美的·君蘭江山新推的產品在內，以及基本售罄的樂從雅居樂花園470平方米樓王產品，以及萬科天傲灣部分帶有私傢泳池的樓王產品。
別墅產品在這一輪的豪宅供應熱中，在產品定位上卻頗為務實。此前熱銷的裡水保利紫山將推375平方米別墅，而嶺南天地東華軒3期、招商·依雲水岸等樓盤，推出的別墅產品也多以兩三百平方米為主，但綠島明珠、歐浦花城所推別墅最大都達到1000平方米。
業界分析也指出，受到別墅產品總體規劃審批難等因素制約，大平層、復式洋房，在面積上甚至超出別墅，定位不斷拔高，也成為今年以來佛山市場的一大特點。
定價
單價比剛需略貴總價過千萬
因為不少計劃開盤、加推的豪宅項目、組團，現在還處於蓄客階段，公佈價格的不多，而記者梳理已開盤的項目發現，將推的大戶型平層、復式洋房，在單價上普遍隻比剛需洋房略貴，但在總價上門檻頗高。以雅居樂·曼克頓山等豪宅項目7月以來的定價來看，佛山新推、將推的豪華洋房，除瞭順德大良東區的幾個項目外，位於禪桂中心城區的普遍在14000-15000元/平方米的水平線，這比起不少已經攀升至11000-12000元/平方米水平線的剛需型洋房產品，隻是略貴一點。
但因為面積較大，這一類產品的總價卻比較高。以一套200-300平方米的大平層產品為例，在禪桂和順德中心城區，售價起碼要在300萬乃至400萬-500萬元區間內，而美的·君蘭江山將推的大平層、復式洋房，總價甚至過千萬。
黃保華認為，將推的豪宅價格肯定不會大甩賣，因為單盤推貨量不會很龐大，很多項目豪宅產品品質也比較突出，但不會偏離其價值。定價上會比較穩健，與剛需類產品在價格上拉的差距不大。徐偉釗也指出，現雲林縣借貸利率計算在不論是豪宅還是剛需型洋房，發展商都不會貿然提價。
前景
需求趨於穩定成交冷熱不均信用貸款率利試算程式
在佛山，建築面積在120平方米以下的剛需類洋房，依然是成交的主力，而豪宅產品的消化量占據少數，去貨速度也不快，業界預計近期激增的豪宅項目、組團，銷售時會出現冷熱不均。
來自世聯地產佛山公司最新的一份市場周報就顯示，在7月29日到8月4日一周時間內，佛山新房成交的面積段主要集中在60-120平方米的剛需中小戶型，成交套數占總成交量的六成以上，其次是120-150平方米的改善型剛需戶型，占15.72%，150平方米以上的高端產品成交量僅占16.75%。
豪宅產品消化慢，在禪桂和順德中心城區多個項目都有體現。以大平層、復式洋房為例，記者就發現在禪城有不少已經開賣1年左右的項目，都還在消化這樣的產品，雖然整體定價也隻有14000元/平方米，但發展商普遍反映，去貨速度相比剛需洋房"慢不少"。
但新貨登場對豪宅市場是一個有利因素。黃保華指出，這些豪宅的存貨盤比較穩定，產品結構上也不是單一的豪宅類型，也不會說一下子降價，而現在新推的豪宅項目、組團，都有自己的消費群。
徐偉釗則認為，豪宅市場會因為產品素質、區位條件等因素，出現一定的分化或者冷熱不均，畢竟豪宅市場依然是嚴格受限的一個市場，他一度發問，"會不會出現幾傢歡喜幾傢愁的狀況？"
采寫：南都記者周曉南
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/08223417307.shtml
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