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貨幣政策難解高房價之困
小額信貸利率信貸年息【十面霾伏的長沙樓市】
央行於11月5日發佈瞭第三季度的貨幣政策執行報告，同時也為未來一段時間的貨幣政策定下基調，即繼續堅持穩健的貨幣政策，不放松也不收緊銀根，但對信貸資源進行結構性優化配置。央行的這一政策立場對於那些將房地產泡沫歸咎於貨幣政策，並希望央行收縮銀根的人來說，可能頗為失望。然而，對於貨幣政策與資產價格泡沫之間的關系以及國內住房價格上漲的根源，若一一細究，則易於理解央行貨幣政策基調的理論和現實邏輯。
資產價格由基本面和泡沫兩種成分構成，基本面成分等於未來支付的貼現值，泡沫成分無支付流可以貼現。在迭代模型的宏觀經濟結構下，有可能產生理性資產泡沫，均衡要求其大小按照利率水平增長。貨幣緊縮從而利率上升的結果是泡沫成分上升，基本面成分下降，雖然通常會導致資產價格下降，但兩種成分的比例卻發生變化，這會與通過政策幹預來擠壓泡沫的初衷背道而馳。原因在於：其一，貨幣政策無法影響泡沫的存在性條件；其二，貨幣緊縮有可能提高資產價格波動及其泡沫成分；其三，最優政策需要在穩定當前的總需求(對泡沫實施緊縮的貨幣政策)和穩定泡沫本身從而未來的總需求(對泡沫采取寬松的貨幣政策)之間尋求適當的平衡。不放松也不收緊銀根這一政策基調的理論邏輯正是貨幣政策將在穩定總需求和資產價格之間尋求適度的平衡。此外，冀希望於貨幣政策來穩定房價是勉為其難，因為國內房價上漲是多種因素共同作用的結果，而貨幣政策的作用也許並不大。同時，鑒於國內不同地區的房地產市場存在結構性泡沫以及其他資產類(如股票)也許並不存在泡沫，利用貨幣緊縮政策來解決房地產泡沫可能會造成政策誤傷。
在此不妨簡要分析一下房價上漲的原因。首先，可以從住房市場來分析。從供求因素上看，其一，針對低收入階層的廉租房缺失；其二，滿足年輕人住房需求的完善的租賃市場缺失；其三，多層次的住房需求曲線簡單地加總為一條需求曲線，從而得出所謂的剛性需求的結論。從土地因素上看，其一，地方政府壟斷土地一級市場，由於住房的生活必需品屬性，政府便有能力通過土地租金來獲取幾乎全部的消費者剩餘；其二，耕地紅線制度導致土地在農業和住房上不能按其邊際價值進行優化配置，影響瞭土地供給；其三，全國各省區市均定有耕地指標，導致東部與中西部的土地無法按生產力進行功能上的優化配置。其四，制度壁壘造成農民工無法融入城市，導致城市外來務工人員在城市和農村同時產生住房需求，在城市租房、在農村蓋房，這又造成稀缺土地資源的浪費。
其次，可以從國內宏觀經濟來分析。近十年來，土地、勞動和資本等要素成本逐漸上升，以及因上遊國有企業壟斷而造成的生產投入品價格高企和各種行業進入壁壘導致民營企業的產業利潤率持續下降，產業資本被迫進入房地產和金融領域，從而形成房地產市場的巨量投機和投資資本。因此，鑒於房地產市場存在諸多的體制性因素，希望用貨幣政策解決住房價格問題猶如緣木求魚，解決這一問題的根本出路是深化改革，一方面是理順多層次住房市場的關系，另一方面是通過打破壟斷和深化改革來引導各種投資投機資本逐步退出房地產市場，重回實體經濟，這也是國務院關於用好增量、盤活存量的一大目的。
最後，可以從金融政策來分析。雖然貨幣政策、銀行信貸政策和通貨膨脹等均會對住房價格產生一定的影響，但這些政策的作用也許並非決定性的，況且其影響易於度量、監管和控制，而源於金融創新和影子銀行體系的沖擊則應引起高度重視。
(作者系上海海洋大學金融學系、復旦大學全球投資與貿易研究中心博士)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/08493711704.shtml
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