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中國成亞洲最大零售經濟體 本土商業地產平庸
在2013年中國住宅市場整體火爆的同時，前幾年在宏觀調控中意外受到房地產開發商青睞的商業地產市場卻呈現出矛盾的態勢。在零售方面，中國已經成為亞洲最大的零售經濟體，但本土商業地產項目的銷售和經營狀況卻並沒有同住宅市場一樣表現出一路走高的行情；而上海的寫字樓租賃市場在2013年整體走勢平穩，2014年的市場行情還有待觀望。
亞洲零售市場持續增長
全球最大的私人房地產咨詢服務公司高緯環球近日發佈報告《亞洲零售市場逆襲所帶來的機遇》，報告顯示2013年亞洲地區零售地產格局正處巨大變化中。與五年前相比，許多零售商對此地區的態度現已截然不同。亞洲市場的強勁表現對其國際品牌形象的樹立已至關重要，越來越多戰略層面的討論都將此地區的發展視為品牌今後數十年發展以及創新的重要源泉。零售商和開發商們已不約而同地開始轉變產品以適應現今越發苛刻與多元的亞洲消費者們。
基於經濟的穩定增長、旅遊產業的蓬勃發展以及長期政策的持續利好，亞太地區頂級零售地產的發展屢創新高。在全球主要城市零售物業租金排行中，中國香港已蟬聯世界第一，其頂級零售商圈銅鑼灣的平均租金再破紀錄，達到3017美元/平方英尺/年。盡管在今年上半年香港零售物業租金水平出現瞭明顯下滑，其頂級商業街的租金卻同比增長瞭20%，超過2009年租金水平的一倍。東京的銀座商業街與表參道、悉尼的皮特街購物中心與首爾的中區明洞也進入瞭排行榜的前二十名。
高緯環球亞太區研究部董事總經理SigridZialcita評論道："亞洲地區現已成為一個重要的市場並充滿發展潛力。該地區的經濟增速在過去十年顯著高於歐美地區，並預計將繼續保持這一勢頭。亞洲經濟的發展必然會帶來更加強勁的消費。除此之外，受益於很多國傢有利的人口因素、旅遊業的積極發展以及新興市場經濟結構的調整日趨成熟，亞洲的零售市場充滿潛力。"
經濟穩定增長。零售物業市場需求與當地消費力息息相關。亞洲地區社會消費品零售總額在過去的五年增長瞭21%，香港(中國)、中國、越南、印度尼西亞、印度與韓國等地區尤為迅速。旅遊產業蓬勃發展。穩健的經濟基礎、航空交通的愈加便捷與旅遊出行的越發普及，都有助於刺激旅遊產業的發展。據萬事達信用卡全球旅行目的地城市指數報告，亞洲地區的主要城市已躋身旅行目的地前十名。旅遊人群所帶來的消費顯著刺激瞭當地零售物業的需求與租金增長。值得註意的是，旅遊消費在該地區社會消費品零售總額中占比已達30%。對於最熱門的旅遊城市，尤為更甚。例如香港，大陸消費群體大約占其旅客總量的四分之三，對當地零售需求影響最大。
長期政策的持續利好，為瞭經濟長期、穩定的發展，決策者們不得不進行經濟結構的調整，以期重新平衡經濟、擴大內需，使其成為新的增長動力。對於此，中國已走在前列，加強社會安全體系、提高工資、改善低收入群體住房條件(出自"十二五"計劃)，為刺激消費頻頻舉措。亞洲經濟體之間持續擴大的貿易自由，以及與其他新興或發達地區簽訂的新的自由貿易協定都有助於刺激該地區的消費與投資，改變其零售業格局。
中國成為亞洲最大的零售經濟體
2013年，中國社會消費品零售總額將達17000億美元，成為亞洲最大的零售經濟體。中國市場現已成為許多零售商進入亞洲的首要目標，同時也是亞洲最為國際化的市場之一。高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅表示："盡管經濟結構調整對零售業帶來沖擊，但中國零售增長依然保持活力。一線城市如北京、上海、深圳以及廣州擁有最富有以及最有品牌意識的消費群體，在2013年呈現瞭9%到16%的零售增長。同時二線城市如成都、武漢、南京、沈陽以及重慶達到瞭13%到17%的更車貸高雄大樹車貸汽車貸款宜蘭三星汽車貸款高增長率。總體來看，我們預計收入的穩步提升將使中產階級人數不斷增長，除非出現經濟危機等意外情況，將為未來十年零售業的穩定增長打下堅實基礎。"
在市場對零售物業的需求空前高漲的同時，中國市場的零售物業供應熱潮有過之而無不及，因此中國許多主要城市都面臨著一定程度的過度供給的可能性。市場表現較差的項目將持續受到過度供給的影響，預計一些位於郊區的項目以及缺乏經驗的開發商將面臨高空置率的局面，更有甚者將會走向倒閉。然而過度供給對核心商圈租金的高速增長影響甚微，因為這些核心地段依然是各大零售商極力爭取進駐的目標，以便獲得更好的品牌知名度以及銷售額。中國的頂級購物中心包括北京新光天地，廣州的正佳廣場以及深圳的萬象城，均達到每年10億美元的銷售額並且持續增長。
新政策的實施對一些奢侈品牌，尤其是專營手表以及首飾品的奢侈品零售商產生瞭較大的影響。雖然銷售額增長可能會放緩，但是中國消費者對於奢侈品的熱衷仍將持續。受購買力有限的影響，更多精明的消費者已開始將他們的目光投向其他小眾奢侈品牌以追求自己的風格，這也將在主流奢侈品牌之外拓寬市場需求。
高緯環球大中華區執行董事總經理何偉度先生認為："亞洲地區，尤其是中國這樣的新興市場近年來零售業的發展異常迅猛，並極有可能長期保持這一勢頭。得益於穩健的經濟增長、相對有利的人口結構，盡管該區域短期內處於發展弱周期，但長期看來仍擁有良好前景，尤其是南亞與東南亞等仍處成長期的市場。"高緯環球零售服務部亞太區董事總經理豪建思先生進一步表示："亞洲市場充滿機遇，這是成功的優勢所在，然而每個市場都有其各自的特點與復雜性。雖然某些地區入市門檻依然很高，但來自全球的零售商及投資者的極大興趣使得那些開放市場極具競爭性。預計未來十年全球大部分零售銷售增長將來自亞洲。我們相信計劃在全球擴張的零售商更加重視亞洲市場。"
本土商業地產項目發展平庸
在中國零售業發展突飛猛進的同時，中國的本土商業地產項目從銷售、經營及發展前景上來說卻較為平庸。從近日發表的2013年上海商業地產項目銷售排行榜上，我們也可以看出目前本土商業地產項目的發展依然存在很多問題。
首先，商業項目銷售狀況整體平庸。以上海為例，2013年世茂納米魔幻城全年銷售21.7億元，這樣的成績多年以來在上海商業類項目中絕無僅有，除瞭2011年寶山萬達廣場的銷售額曾達到過15億元以外，其餘年份上海商業項目的銷售冠軍都僅在10億元左右。雖然世茂納米魔幻城銷售額一舉突破20億元，但除世茂以外的其他商業項目就更加平庸瞭，排名第二位的項目銷售額就直接掉到6億元瞭。
而更重要的一點是，從項目模式上講，目前能賣得掉的商業項目也並不應該出售。和零售相關的商業地產項目一般分為以持有經營為主的大型有組織零售項目，以及分佈在居住區的社區商業地產項目。目前的社區商業基本采用出售的形式，如榮豐休閑購物中心、曹路寶龍城市廣場、崇明綠地新都會等。這些社區型商業地產項目也可以為開發商帶來很好的盈利預期，適合開發商持有。目前開發商依然習慣將這些分佈在住宅項目中的商業地產項目出售，從中也可看出社區型商業地產項目依然隻是為住宅項目增加競爭力的附加產品。
今年商業地產發展的另一個特點是，以往曾熱門過的專業市場、商業街等模式的商業地產項目已逐漸退出第一陣營。上海銷售前十的商業地產項目中僅有上海五金城屬於專業市場類。多年以來，專業市場類項目的投資回報率持續走低，在各地房價持續上漲的背景下，各類專業市場類商業地產項目價格上漲普遍乏力、甚至不漲反跌的情況屢見不鮮。此外，當前在二三線城市還廣泛存在的商業街模式也在一線城市退出瞭主流行列，在上海銷售前十的商業地產項目中已經沒有一席之地。這類模式的項目和當前一線城市的主流業態差距較大，尤其是作為一手房銷售的生存空間也越來越窄。
從整體看來，商業地產項目目前正處於銷售狀況整體平庸，業態唯一化加強的大趨勢中。在中國成為亞洲最大的零售經濟體的大背景下，中國本土商業地產市場的平淡發展與此更形成鮮明的對比。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-12/16062605490.shtml
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