拿什麼防止停車費物管費想漲就漲
??有關部門日前印發通知,要求地方放開包括非保障性住房物業服務、住宅小區停車服務在內的9項商品和服務價格。此次放開物管收費,或許意味著廣州“最高2.8元/平方米·月”的物管最高收費標準進入歷史。住宅停車費也是如此。價格放開,不少業主憂慮普遍亂提價。
??價格放開,是否意味著普遍漲價?或許現實是這樣的,但這不意味著放開價格就一定會帶來漲價,關鍵在於取消政府定價之後,該由誰來決定價格的漲跌?說到底,這關系的還是業主自治權,無論是物管費還是停車費,業主都有話事的權利,也隻有業委會的存在,既能避免政府定價導致的價格與市場的脫節,也能防止停車費物管費說漲就漲的可能。
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??先談物業管理費。就像上面說的,即便沒有政府定價,物管費也不是物業可以自行定價的。物管費,本來就應該由業委會與其聘用的物業服務企業在物業委托管理合同裡確定。同時,根據物權法規定,建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建築物總面積的比例確定。顯然,這些約定都將在聘用物業服務企業時在合同裡約定的。另外,物業管理條例也重申:業主委員會代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。
??也就是說,商定物業服務費,是業委會的職責和權利所在。業委會的存在,也就是防止物管費想漲就漲的根本力量所在。因此,放開非保障性住房物業服務的價格,前提就是由業委會來招聘物業服務企業。沒有業委會,即便有政府指導價,恐怕也會形同虛設。
??2010年8月1日廣州相關部門出臺的物業服務收費標準,明確新建住宅前期物業服務收費應執行政府指導價規定,其最高收費標準為2.8元/平方米·月,超過此標準須報價格主管部門審批。但是,2.8元/平方米·月的收費,其實就是虛設,對於超過的,有關部門不是照樣批準瞭嗎?荔灣區某小區不是照樣實行3.8元/平方米·月的物管收費標準瞭嗎?
??再說停車費。對於共有物業的開發收益,《物權法》和《物業管理條例》都明確:屬於全體業主所有。小區利用共有物業停車(如利用小區道路停車),當然其收入應該歸全體業主共有。也就是說,共有物業停車費該如何收取,顯然是業主來話事的。
??這次,有關部門放開非保障性住房物業服務收費,指出其中的關鍵是,“對於非保障性住房物業服務和住宅小區停車服務收費,可以由業主委員會采取公開招標的方式,選聘服務質量好、收費標準低的物業服務企業。”問題是廣州大部分小區並沒有召開業主大會,也沒有選舉產生業主委員會,何來的選聘物業服務企業?何來的選擇收費標準低的物業?
??在原來的格局下,政府定價雖然能夠防止物業費胡亂上漲,但物業收費卻可以完全避開業委會。這種狀況是否會在放開政府定價之後得到延續,不免令人擔憂。又想升物業管理費,又想不成立業委會,這種葉公好龍的姿態,才是落實物業服務收費放開新政所必須加以糾正的!
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-06/06355957997700661428601.shtml
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